TIJDELIJKE HUUR EN ANTI-KRAAK

Het fenomeen ‘Tijdelijke verhuur’ is ontstaan om het mogelijk te maken tijdelijk woningen aan de gemeentelijke distributie te onttrekken en bewoond te houden tot aan sloop of renovatie. Het toelaten van tijdelijke verhuur is van de grond gekomen nadat bleek dat de grootschalige leegstand van huizenblokken in afwachting van stadsvernieuwing maatschappelijk niet geaccepteerd werd, noch door resterende buurtbewoners, noch door woningzoekers waaronder krakers. Deze tijdelijke verhuur is vastgelegd in de Leegstandswet. Een eigenaar heeft voor het tijdelijk verhuren van de woning een vergunning nodig. Zolang dit tegen kostprijs van deze afgeschreven woningen gebeurd, zijn hier op het eerste gezicht niet zoveel problemen mee.

Het wordt onacceptabel indien er een volle huurprijs betaald moet worden. Een tijdelijk huurder heeft immers veel minder rechten dan een gewoner huurder, bijvoorbeeld geen recht op vervangende woonruimte, er wordt ook nauwelijks tot geen onderhoud gedaan aan de woning door verhuurder en de tijdelijk huurder moet er meestal al na korte tijd weer uit. Het is dan ook niet terecht als het maximum wat mensen in een overspannen woningmarkt kunnen betalen, eruit geperst wordt. Ook is het duidelijk dat tijdelijke contracten voor steeds langere tijd gebruikt worden. Zittende huurders worden in een al te vroegtijdig stadium uitgeplaatst en vervangen door tijdelijke huurders zonder enige binding met de woningen, buurt of de planvorming. Op deze wijze gebruiken particuliere eigenaren, woningbouwcorporaties en overheden het instrument tijdelijke verhuur om mogelijke betrokkenheid, inspraak en verzet van de zittende bewoners bij en tegen planvorming te voorkomen. Officieel staat ook tijdelijke huurders niets in de weg om hun zegje te doen over de plannen in voorbereiding.

Door de inzet van de vastgoedboeren bij de LPF zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur in 2004 al verruimd. De maximale duur van een tijdelijk contract werd toen opgerekt van 3 naar 5 jaar. Onlangs in 2013 is de Leegstandswet weer gewijzigd waardoor onder andere corporatiewoningen nu 7 jaar tijdelijk verhuurd mogen worden en kantoren mogen maar liefst 10 jaar tijdelijk verhuurd worden. Ook werd bij deze laatste wijziging mogelijk gemaakt dat te koop staande woningen tijdelijk verhuurd mogen worden zonder dat de eigenaar de huurprijs hoeft te baseren op het woningwaarderingssysteem. Een verkopende partij, of beter gezegd een niet-verkopende partij, kan zo een woning jarenlang tijdelijk verhuren voor een ‘huur’prijs geba- seerd op voor wat een gek er voor geeft, zonder last te hebben van huurrechten van de bewoners.

Zo heeft de lengte van tijdelijke verhuur de lengte van het voorbereidingstraject van een bouw- of renovatieplan natuurlijk ver overschreden. Dit geeft aan dat tijdelijke verhuur niet meer gaat over het tegengaan van de planvorming leegstand maar om heel andere zaken.Verhuurders en huisbazen willen graag meer flexibiliteit in het huursysteem hebben en minder huurbescherming, zodat ze makkelijker tijdelijk kunnen verhuren, makkelij- ker een huurder uit een woning kunnen krijgen en dus sneller een woning leeg opgeleverd kunnen krijgen bij verkoop. Dat dit serieuze deuken slaat in de huurbescherming die ooit zo goed geregeld was is pijnlijk duidelijk… alles wordt tijdelijk en flexibel en zo ook steeds meer blootgesteld aan de grillen van de huisbaas en de vrije markt.

Anti-kraak

Een andere vorm van het op een tijdelijke basis gebruiken en in gebruik geven van ruimtes is het fenomeen anti-kraak, ook wel kraakwachten of leegstandsbeheer genoemd. De anti- kraaksector is de laatste jaren sterk gegroeid. Ooit min of meer begonnen als randverschijnsel waarbij een paar koorballen een speculatiepandje van een vrindje van papa enige tijd bewaakten tegen krakers… Of wat wazige kunstenaars die via een anti- kraakcontract opportunistisch een ruimte betrokken. Inmiddels is het een miljoenen business geworden waarbij vele duizenden mensen rechteloos gehuisvest worden.

Anti-krakers tekenen een bewakingscontract met een particulier bemiddelingsburo waarin al hun woon/huurrechten worden afgenomen in ruil voor tijdelijk onderdak. In dergelijke anti-kraakcontracten zijn vaak allerlei boetebedingen opgenomen voor het laten staan van afwas, kleren op de vloer laten slingeren of het geven van een feestje. Anti-kraakburo’s deinzen er niet voor terug deze boetes in rekening te brengen of de contracten te ontbinden en de bewoners proberen te ontruimen bij een slordigheidje of een feestje. Ook moeten anti-krakers in deze contracten soms allerlei andere rechten af staan, zoals het op vakantie gaan, politieke posters ophangen of bezwaar uiten tegen mogelijke planontwikkeling. Tevens kunnen kraakwach- ten binnen enkele dagen uit huis gezet worden zonder dat er geherhuisvest hoeft te worden en kan de huisbaas elk moment zonder aankondiging binnen komen. Ook komt het regelmatig voor dat kraakwachten veel betalen, zonder dat hier in eerste instantie woonrechten tegenover staan. Hiermee is de teerling geworpen dat het afsluiten van een anti-kraakovereenkomst in veel gevallen interessanter wordt voor een eigenaar dan een gewone huurder zoeken of tijdelijk huurder via de Leegstandswet te zoeken.

De laatste jaren zijn dan ook talloze commerciële bemiddelingsburotjes die in antikraak constructies handelen als paddenstoelen uit de grond geschoten. Een nieuwe vorm voor handige ondernemers om snel geld te verdienen via de woonnood, over de ruggen van de woningzoekers.

Los van de zorgen over de rechtvaardigheid van antikraak- overeenkomsten zijn er nog een aantal praktische bezwaren: anti-kraak zit vaak met weinig mensen in grote panden. In dergelijke panden hadden dus veel meer mensen kunnen wonen. Ze zitten er voornamelijk om leegstand te camoufleren, speculatiepraktijken te verdoezelen en kraakacties te voorkomen of om een ontruimingsgrond te hebben indien er wel gekraakt wordt. Hiervoor is helaas 1 anti-kraker genoeg. De woede van veel krakers over het fenomeen anti-kraak wordt nog eens ver- ergerd door het feit dat sommige kraakpanden na ontruiming bezet worden door anti-kraak. Dit geeft aan dat de eigenaar dus helemaal geen spoedeisende plannen had.

Het opvallende is dat het profiel van mensen die via anti-kraak gaan wonen over het algemeen hetzelfde is als dat van krakers. Het gaat veelal om jongere starters op de woningmarkt die relatief weinig te verliezen hebben. Terwijl dus krakers en anti-krakers een deel van de motivaties delen om zich in een onzekere woonsituatie te begeven, geeft een anti-kraker hier op een geheel andere wijze vorm aan. Naast het argument van hun directe woonnood rechtvaardigen anti-krakers hun activiteiten ten opzichte van krakers vaak met het argument dat zij het tenminste netjes doen… Alsof het tekenen van een contract waarin je al je rechten weggeeft, hoogst waarschijnlijk aan een of andere speculant terend op waardestijging van zijn leegstaand bezit, nu zo erg netjes is. Het ‘aantrekkelijke’ van anti-kraak bewoning is dat je zelf niet op zoek hoeft naar een pand en je verantwoordelijkheden lijkt af te dragen aan het commerciële anti-kraakburo.

Anti-kraakburo’s presenteren zich als maatschappelijke ondernemers die sociaal bezig zijn als leegstandsbeheerders tegen leegstand. Dat is onzin, het gaat om commerciële bemiddeling- buro’s die handelen in opdracht van makelaars en huisbazen, zonder enige maatschappelijke doelstelling. Het gaat om winst van de huisbaas en het anti-kraakburo. Het is dus niet sociaal, niet netjes en het is geen leuke alternatieve woonvorm. Het is Big Business waarbij woningzoekenden rechten worden afgepakt in ruil voor tijdelijke woonruimte met vaak een dubieuze achtergrond.

Het is dan ook niet verbazingwekkend dat in het initiatiefwetsvoorstel voor het kraakverbod van zomer 2008 anti-kraak wordt gezien als de oplossing tegen leegstand. Het wordt dan ook duidelijk dat de rechtse initiatiefnemers ook andere belan- gen hebben dan alleen het kraken te verbieden.

Anti-kraak is een eigenlijk een absurd verschijnsel, het wordt ingezet om woningzoekers rechteloos te huisvesten en kraakacties hun juridische basis te ontnemen. Bij eventuele actie kraken van een leegstaand pand waar (deels) anti-kraak in zit krijg je de rare situatie dat de ene woningzoeker tegenover de andere komt te staan. De anti-kraker speelt zo de buffer tussen kraker en huisbaas. Het is de vraag hoe jij over zo’n bufferrol denkt en in hoeverre je acties tegen anti-kraak kan rechtvaardigen.

Ook wordt anti-kraak steeds meer ingezet om in een zeer vroeg stadium geen huurders met een regulier contract meer in woningen te hebben. Ver voordat tijdelijke huur op basis van de leegstandswet mag worden ingezet worden er al anti-krakers in een woning geplaatst om de woningen ‘leeg te houden’. Soms gaat dit ook in afwisselende combinatie met tijdelijke verhuur waardoor een soort giftige sandwich ontstaat van anti-kraak, tijdelijke verhuur en dan weer anti-kraak bewoning. Waardoor een doodgewone huurwoning soms wel dik 10 jaar onttrokken kan worden aan reguliere verhuur. Zodat een of andere huisbaas of woningbouwcorporatie zijn handen vrij heeft om wat ook maar te doen met de woningen voor wat betreft trage of falende planvorming of uit speculatieve overwegingen. Dat alles zonder last te hebben van zittende huurders, want die zijn al jaaaaren geleden vertrokken. Aangezien het fenomeen anti- kraak een sterk groeiende sector is en dergelijke situaties steeds vaker voorkomen lijkt het er op dat anti-kraak steeds meer ver- wordt tot anti-huur.

Er is toch wel een soort ‘anti-kraakbeweging’ in opkomst. Namelijk hebben anti-krakers en woningzoekers zichzelf georganiseerd in de Bond Precaire Woonvormen (BPW), een heuse bond die opkomt voor de positie en belangen van antikrakers en anderen in tijdelijke en onzekere woonvormen. In 2012, 2013 en 2014 geeft de BPW (juridische) ondersteuning bij vele anti-kraakgeschillen en heeft de BPW verschillende acties gevoerd bij huisbazen, woningcorporaties en antikraakbedrijven om misstanden in deze sector aan de kaak te stellen en rechten voor de bewoners op te eisen.

Een aantal succesjes zijn op die manier door anti-kraak bewoners en de BPW geboekt. Het eerste echte (juridische) wapenfeit is de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam in november 2013: in de Parooldriehoek in Amsterdam Oost werden tientallen anti-kraakbewoners door woningbouwcorporatie Stadgenoot en Anti-Kraak BV middels een gerechtelijk vonnis ontruimd. De anti-krakers lieten het er niet bij zitten en gingen in hoger beroep tegen het vonnis. Het Hof oordeelde in dit hoger beroep dat de maximale termijn voor tijdelijk wonen ruimschoots was overschreden en dat er geen sprake meer was van ’gebruik naar zijn aard van korte duur’, een aantal bewoners woonde er al 8 jaar. De anti-krakers betaalden bovendien een aanzienlijk maan- delijks bedrag aan Anti-Kraak BV. Het Hof oordeelde dat de anti-krakers op deze manier gewone huurovereenkomsten had- den en dus als huurders met reguliere huurbescherming gezien moeten worden.

Een dergelijke uitspraak van het Gerechtshof biedt een stevigere basis aan de rechtspositie van anti-krakers en kan als jurisprudentie goed gebruikt worden in de strijd van anti-krakers om iets van hun woonrecht terug te claimen van anti-kraakbedrijven.

Wanneer krakers zich misschien meer en meer gaan beperken tot navelstaren zouden anti-krakers zich dan in een rare paradox verder kunnen ontwikkelen en de rol van krakers in de toekomst overnemen? De nieuwe jonge opstandigen op de woningmarkt? Het kan alleen als die anti-krakers meer en meer opstaan en opkomen voor hun woonrechten en zich niet langer als moderne woon-slaven laten behandelen door de huisbaas en anti-kraakburo.

Wie weet… the future is unwritten.

Andere achtergrond artikelen

RUIMTEGEBREK EN HUISVESTINGSPROBLEMATIEK
LEEGSTAND EN SPECULATIE
REDENEN OM TE KRAKEN