LEEGSTAND EN SPECULATIE

De basis van kraken is leegstand. Hoe graag je ook zou willen… hoe grote boef de eigenaar van het pand ook is… Het zal eerst wel leeg moeten staan voordat je het kunt kraken. In dit hoofdstuk maken we onderscheid tussen frictieleegstand en structurele leegstand. Verderop in het hoofdstuk wordt een veroorzaker van veel leegstand en een verpeste woningmarkt bij de lurven gepakt: speculatie.

Leegstand

Wat is een acceptabele duur van leegstand? Er kan van uit gegaan worden dat er na beëindiging van gebruik er enige leegstand zal zijn omdat er gezocht moet worden naar een nieuwe gebruiker. Deze zoektocht kan beginnen op het moment dat de oude gebruiker het contract opzegt. Ook zullen er soms enige aanpassingen in een ruimte plaats moeten vinden en zal de nieuwe gebruiker zijn verhuizing moeten organiseren. Alle leegstand die verklaarbaar is vanuit deze argumenten is frictieleegstand.

De leegstand wordt structureel indien er niets gedaan wordt om een nieuwe gebruiker te vinden of men niet binnen een acceptabele tijd een nieuwe gebruiker vindt. In de meeste gemeenten zijn wachtlijsten voor woningen. Dat houdt in dat er altijd wel gegadigden om te huren zijn, tenzij de prijs te hoog is of de onderhoudsstaat van de woning niet door de beugel kan. Wat betreft de aanpassingen is de benodigde tijd hiervoor volledig afhankelijk van de omvang van deze aanpassingen. In Amsterdams gemeentebeleid wordt leegstand om woningen uit de betaalbare voorraad op te knappen voor 6 maanden toegestaan. Het is dan natuurlijk wel de bedoeling dat er wat gebeurt. Helaas wordt hier niet direct op gecontroleerd. Sommige bouwbedrijven hebben voor eigen rekening een op te knappen pand waar ze hun werknemers tussen verschillende projecten door aan het werk zetten. In drukke tijden gebeurt er dus gewoon niets. In kraakjargon worden dit ‘Zwarte Kip-verbouwingen’ (lekker langzaam) genoemd. Het gaat hier om panden die vaak volstaan met bouwmateriaal, waar een bouwvergunning voor geldt en waar soms aan gewerkt wordt. Af en toe worden dit soort panden gekraakt, als de bouwactiviteiten soms jarenlang lang stil liggen. Ook wanneer een eigenaar of beheerder onrealistische eisen stelt zoals een te hoge huur- of verkoopprijs kan fric- tieleegstand omslaan naar structurele leegstand. De acceptabele duur van leegstand wordt dus bepaald door de zoektocht van huurder/koper en verhuurder/verkoper, de aanpassingen, een realistische mogelijkheid voor nieuw gebruik en de organisatie van de verhuizingen.

Het CBS gaat er van uit dat woningen gedefinieerd kunnen worden als structureel leegstaand indien ze meer dan 3 maanden leeg staan terwijl ze wel direct voor verhuur beschikbaar zijn.

Frictieleegstand is dus de leegstand van woningen of gebouwen ter voorbereiding van de komst van een nieuwe gebruiker.

Structurele leegstand is leegstand van ruimtes zonder dat er aan toekomstig gebruik gewerkt wordt. Voor het kraken van dergelijke structureel leegstaande ruimten is een breed maatschap- pelijk draagvlak.

Inmiddels bestaat er een kraakverbod en daarmee is de wettelijke verplichte periode van een jaar leegstand, het aloude wets- artikel 429 sexies, ook vervallen. Een kraakverbod is natuurlijk zwaar klote maar geeft op dit vlak ook een bepaald soort vrijheid. Er bestaat geen wettelijke termijn meer voor de leegstand dus ligt het nu volledig aan de beoordeling van krakers zelf of de duur van leegstand een kraakactie legitimeert.

Voordat je overgaat tot het kraken van een pand, zal je je nu meer dan ooit moeten bedenken wat je zelf te lang vindt leegstaan en onderbouwen waarom dat zo is als je beslagen ten ijs wilt komen. Het gaat bij kraken met een kraakverbod nu dus om het verhaal achter de leegstand in plaats van een juridisch vastgestelde termijn. Het afhankelijke en onderhorige geroep van krakers ten opzichte van overheidswetgeving dat er ‘gekraakt mocht worden want het stond langer dan een jaar leeg’ behoort dus voorgoed tot het verleden. Krakers kunnen nu weer een kraakactie zetten vanuit hun eigen verhaal over de leegstand en vanuit het geloof in eigen argumenten en kracht.

Speculatie

Met alleen de leegstand van een ruimte zijn we er nog niet. Er schuilt veel meer achter leegstand van ruimtes. In veel gevallen worden ruimtes met opzet leeg gehouden voor speculatie. Belangrijk hierbij te weten is dat wanneer een eigenaar een woonpand leeg verkoopt het op de markt bijna het dubbele oplevert dan wanneer dat pand nog door huurders of anderen in gebruik is.

Zoals iedereen zich kan voorstellen gaan handige onroerend- goedhandelaren creatief om met hun vastgoed om er zo hoog mogelijke winsten uit te slepen. Speculatie met een pand beperkt zich meestal niet tot één speculant. Er is vaak een hele keten van speculanten, bedrijfjes en stromannen die aan elkaar doorverkopen, die zo de waarde van onroerend goed kunstmatig omhoog stuwen. Op deze manier staan in iedere stad, dorp of regio panden jaren leeg in afwachting van waardestijging en lucratieve vastgoed transacties. De oude leus: ‘Huizen zijn om in te wonen en niet om mee te handelen!’ vindt in de acties tegen speculatie zijn oorsprong.

Speculatie is het investeren in bepaalde goederen, in dit geval vastgoed, op basis van de kans op waardestijging zonder noe- menswaardig iets aan het object te verbeteren. Dit ten bate van directe financiële winst of een strategische voordeel.

Bij speculatie worden er dus geen noemenswaardige verbeteringen aangebracht om de waarde te doen stijgen. Er is sprake van desinteresse in de staat of het gebruik van het pand, bij een speculant is er alleen interesse in de waardestijging van het object. Sterker nog, de situatie wordt vaak nog verslechterd om de waarde te doen stijgen. Een leeg pand is bij verkoop immers veel meer waard dan een pand wat in gebruik is. Zittende bewoners worden door slecht onderhoud, onder psychische of fysieke druk of door procedures het pand uit gezet. Zo wordt er financiële winst behaald door bewoners met beschermde rechten deze rechten te ontzeggen of ontnemen. Door leegstand worden panden aan hun eigenlijke bestemming zoals wonen ontrokken. De leeggekomen goederen worden uiteindelijk aan diegene verpatst die het hoogste bod kan uitbrengen.

Het aspect van strategische positie verdient bijzonder aandacht omdat het bij een groot aantal van de speculatieve vastgoeddeals in de laatste 10 jaar onder meer om gaat malafide vermogen te plaatsen en met wonderbaarlijke waardestijgingen de schijn van een legale oorsprong te geven, het witwassen. Gezien het feit dat op de vastgoedmarkt het financieel volume blijft groeien zonder dat er op grote schaal bijgebouwd wordt is deze markt dus uitstekend voor dit doel geschikt.

Een gevolg van speculatie wat tegenwoordig veel voorkomt is het ‘uitponden’ van woningen. Nadat in de centra van steden de meest voordelige posities lijken te zijn ingenomen, storten de speculanten zich nu op de zogeheten ‘achterstandsbuurten’, met een behoorlijke voorraad aan betaalbare huurwoningen. De panden worden van bestaande eigenaren opgekocht door specu- lanten. Eerst worden halve straten door middel van verkoop en doorverkoop door een molen van vele bedrijven en stromannen gedraaid. Dit brengt een fenomenale waardestijging met zich mee. Uiteindelijk gaan de snelle vastgoed jongens de panden uitponden. Voor de vaak al gedeeltelijke lege panden worden binnen no-time splitsingsvergunningen aangevraagd. De laatste bewoners worden via uitkoopsommen en stadsvernieuwings- urgentie of met wat fysieke of procedurele druk uitgeplaatst. Nu de woningen in de panden door de splitsing in appartementsrechten als losse appartementen verkocht kunnen worden verdient de uitpondende huisbaas er veel en veel geld mee, dat moet ook wel gezien de enorme speculatieve waardestijging die vooraf ging aan zijn aankoop. Uiteindelijk worden de appartementen voor enorme prijzen doorverkocht aan de particuliere koper, de eind gebruiker, in een toch al krappe woningmarkt.

Er is ook nog een mogelijkheid een samenvoeg vergunning aan te vragen waardoor twee van die appartementen kunnen worden samengevoegd tot een groot appartement. Hierdoor ontstaat soms de situatie dat twee voormalige goedkope huurwoningen na splitsen en samenvoegen in een gewilde buurt als ‘stadsvilla’ te koop staan voor enorme prijzen. Dat wonen hierdoor opeens teringduur wordt is logisch maar ook neemt hierdoor het aantal mensen wat in de bestaande bouw gehuisvest wordt dramatisch af.

Deze gang van zaken komt de betaalbaarheid en toegankelijkheid van wonen niet ten goede. Wie kan er immers de uit- eindelijke prijs van zo’n appartement van tussen 2,5 en pak um beet 7 ton op tafel leggen voor een al dan niet samenge- voegde voormalige huurwoning die +/- 350 euro per maand aan huur deed… Het voorgaande is duidelijk te zien in buurten waar de speculatie en vervolgens uitponden van woningen snel is gegaan; leegstand van woningen in afwachting van doorver- koop en splitsing en waar al verkocht is zijn yuppen en rijke gezinnen de nieuwe bewoners, dure auto’s en hippe scootertjes in het straatbeeld en de Turkse bakkerij is opeens een galerietje, kinderopvang of trendy restaurantje geworden.

Andere achtergrond artikelen

RUIMTEGEBREK EN HUISVESTINGSPROBLEMATIEK
REDENEN OM TE KRAKEN
TIJDELIJKE HUUR EN ANTI-KRAAK