VOORBEREIDINGEN, UITZOEKWERK

De eerste stap in het bemachtigen van een gekraakte ruimte is het vinden van leegstaande ruimtes. Als je geluk hebt weten vrienden of bekenden misschien iets bij hen in de buurt wat al lang leeg staat. Wanneer dat niet het geval is zul je zelf op zoek moeten gaan. In de meeste steden en regio’s staat genoeg leeg, maar je moet er wel oog voor krijgen.

Op zoek

Een goede manier om een leegstaand pand of etage te vinden is om een (stads)wandeling te maken in de buurt waar je wilt gaan wonen. Tijdens deze wandeling moet je de adressen die jou opvallen opschrijven. Na een eerste wandeling heb je waar- schijnlijk een lijstje met een aantal opties. Het gaat er nu om dat je er achter komt of het pand ook daadwerkelijk te kraken is. Je moet er zeker van zijn dat het pand niet wordt gebruikt. Soms is dit in een oogopslag wel te zien maar vaak is het moeilijk om een gebruikt/bewoond pand van een ongebruikt/onbewoond pand te onderscheiden. Sommige huizen zijn wel gedeeltelijk ingericht maar niet bewoond. Er is dan sprake van schijnbewoning, een eigenaar kan ook bijvoorbeeld een tijdklok op een lamp hebben aangesloten.

Het is aan te raden regelmatig langs het pand te gaan en op te letten of er dingen veranderen. Een raam dat de ene keer open staat en de andere keer dicht zit geeft aan dat er iemand bin- nen is geweest. Je kan foto’s nemen van het pand en die met een latere situatie vergelijken of teken bijzonderheden aan op je lijstje lege objecten.

Verder kun je een onopvallende sticker over het slot plakken of een stokje tussen de deur en de deurpost prikken. Zo kun je zien of er nog mensen in het pand komen. Ook kun je een proberen zonder al teveel op te vallen voorzichtig naar binnen te kijken. Een kijkje door de brievenbus kan opheldering geven. Ligt er bijvoorbeeld een berg post achter de deur of een dikke laag stof op de vensterbank dan zegt dit vaak wel iets.

Een andere mogelijkheid om meer te weten te komen over de leegstand of de duur van de leegstand is navraag doen bij buren. Je wilt, in eerste instantie, niet dat ze doorkrijgen dat je het wilt kraken. Je kunt ze vertellen dat je op zoek bent naar een huur- huis en je afvraagt of het leegstaat. Ook kun je met een bedrijfstrui een pakje komen brengen en dan bij de buren vragen of ze weten waar de bewoners van het huis zijn. “O, ze zijn verhuisd, hoe lang al?” Een andere tip is om net te doen alsof er vroeger een kennis van je woonde en je je afvraagt waar hij gebleven is. Nee, je bent al jaren niet meer in de stad geweest, “Staat het al twee jaar leeg… Goh wat vliegt de tijd.”

Het is aan te raden om het in de gaten houden van leegstand tot een gewoonte te maken.Wellicht moet je te zijner tijd nog eens verhuizen of wil je anderen aan onderdak helpen. Hoe langer je de lege objecten controleert, hoe zekerder je van je zaak zal zijn. Grote kans dat het ontdekken van leegstand een ingeroeste gewoonte gaat worden en je zelfs in vreemde steden zonder nadenken de leegstand in het oog krijgt.

Toekomst plannen

Wanneer je er zeker van bent dat het pand leeg staat kan het onderzoek naar het hoe en waarom van de leegstand, de eige- naar en de mogelijke toekomstplannen beginnen. Het beste is om je uitzoekwerk op de computer via het internet te beginnen, hierdoor kan je al aan veel gratis basis informatie komen. Onmisbaar bij dit uitzoekwerk van een potentieel te kraken pand is het doe-het-zelf vastgoed onderzoeksgidsje ‘Van wie huur, koop of kraak ik eigenlijk?’ uitgeven door het Spekulatie Onderzoeks Kollektief (SPOK), dit gidsje is gratis online te downloaden.

Online uitzoekwerk

Instellingen zoals het Kadaster (waar alle informatie over onroe- rend goed wordt bijgehouden) en het handelsregister van de Kamer van Koophandel (die informatie over bedrijven en bedrijfsstructuren bewaart) zijn inmiddels allemaal “on-line”. Deze instellingen brengen een groot deel van hun informatie als product aan de man: de informatie wordt bedrijfsmatig ver- zameld en verkocht. Er zijn dus wel wat kosten aan onderzoekswerk verbonden. In de praktijk betekent deze digitalisering dat het uitzoekwerk van de kraker in spee, de amateur vastgoedresearcher, in de laatste jaren onherkenbaar is veranderd. Door de digitalisering van de informatie is het zeulen met stapels papier voor een groot deel verdwenen. Overheidsinstellingen en gemeentelijke diensten zoals Bouw en Woningtoezicht (BTW lopen nog steeds een beetje achter maar voor veel informatie hoef je inmiddels nauwelijks meer live naar een loket. Standaard uitzoekwerk is ondenkbaar zonder een online ‘sweep’.

Om te beginnen kan je al heel eenvoudig via zoekmachines, bijvoorbeeld google, zien of er al eerder over het adres gepu- bliceerd is. Typ het adres in de zoekmachine, tip: adres en huisnummer doe je tussen aanhalingstekens, dus bijvoorbeeld: “Zuiderdiep 22” Groningen. Zodoende heb je al een kans om zaken te vinden die op geen andere manier te vinden waren. Sommige gemeentes hebben ook veel informatie op het net gezet, van vergunningaanvragen tot en met de aanbevelingen van de welstandscommissie.Aangezien dit heel snel gaat, en gratis is, kan je al snel deze manier van uitzoeken oppakken. Let wel, als een zoekmachine geen hits geeft betekent dat niet automatisch dat er helemaal niets online te vinden is.

Gemeentelijke Instanties

Het plaatselijke BWT of ‘dienst handhaving en vergunningen’ is er om te kijken of er plannen met het gebouw zijn en wat de status van die plannen is. Een eerste indruk hiervan kun je online dus al krijgen maar gemeentelijke instanties publiceren niet alles online en in sommige gemeentes is de digitale infor- matie voorziening nog een beetje een drama.

Dat er een plan is, is op zich niets bijzonders,.. het gaat erom of het plan uitvoerbaar is.Veel plannen mogen pas uitgevoerd wor- den als er een ‘omgevingsvergunning’ aan de eigenaar is vergeven. Een omgevingsvergunning is een soort pakketje die meer vergunningen zoals een bouwvergunning en of sloopvergunning inhoud. Ligt er een recente vergunning, dan kan je na een kraak redelijk simpel ontruimd worden op dit feit. Controleer ook of er aanvragen of vergunningen liggen voor het samenvoegen en/of splitsen als het om een etage-woning gaat. Bij samenvoegen worden meerdere woningen tot 1 woning samen- gevoegd. Bij splitsing wordt toestemming gevraagd de verschillende woningen in een pand afzonderlijk te kunnen verkopen. Ook dit zijn indicaties dat de eigenaar wat van plan is.

Als je de informatie die je zoekt nu online niet kan vinden zul je toch even langs het gemeentelijk loket moeten gaan (je kunt ook even bellen). Het is belangrijk de mensen van BTW niet te vertellen dat je wilt gaan kraken. Ook is het niet handig met je Valreep T-shirt een dergelijke gemeentelijke dienst te betreden. Het is wel eens voorgekomen dat een ambtenaartje na een bezoek of telefoontje van een potentiële kraker de eigenaar van het betreffende pand inlichtte. Eventueel kan je de regionale krantjes waarin de vergunningaanvraag en -verlening gepubliceerd moeten worden voor de buurt waar je wil gaan wonen doorploegen. Die krantjes kan je meestal vinden in de plaatselijke bibliotheek. In sommige plaatsen houdt een wijk- of buurtcentrum ook de afgegeven vergunningen bij. Je zou ook daar alles kunnen doorploegen.

Er bestaan nog meer gemeentelijke diensten waar nuttige informatie over een pand te krijgen valt. Niet iedere gemeente is hetzelfde ingericht dus de namen of de diensten kunnen per gemeente wel eens verschillen.

In Amsterdam heb je bijvoorbeeld een Pandenarchief bij iedere gemeente moeten ze een dergelijk archief hebben. In zo een pandenarchief hebben ze van ieder pand of bouwkundige een- heid een dossier. In deze dossiers zit alle bouwinformatie vanaf 1900 opgeslagen. Deze bouwdossiers kunnen alléén op afspraak worden geraadpleegd, een afspraakje is zo gemaakt en dan heb je ook wat: in een dergelijk dossier zitten bijvoorbeeld de oude en de meest recente bouwtekeningen van een pand en ook de paperassen aangaande de monumentale status en waarde van een pand. Ook zitten in het dossier alle vergunningenaanvragen en vergunningen voor een pand. De bouwgeschiedenis van een pand en de actuele bouwkundige situatie kunnen dus haarfijn gereconstrueerd worden met de informatie uit het pandenarchief.

Ook bestaat er een gemeentelijke Dienst Wonen waar alle informatie aangaande de huisvestingssituatie van een bepaald adres bekend is. Zo hebben ze bij een dergelijke dienst, die dus per gemeente anders kan heten, informatie of voor een adres een tijdelijke verhuurvergunning is afgegeven en zelfs infor- matie sinds wanneer een adres is leeg gemeld. In hoeverre een dergelijke dienst de informatie ook goed of volledig bijhoudt is per gemeente verschillend.

Kadaster

Wanneer je op deze bovenstaande manieren ontdekt hebt dat een woning echt leeg is en er geen directe plannen voor het pand zijn, ga je uitzoeken wie de eigenaar is. Het kan zijn dat je deze informatie al van buren hebt gehoord, maar bedenk wel dat zij soms de makelaar, beheerder of een of andere huurinner aanzien voor eigenaar. Voor betrouwbare informatie over het eigendom kan je terecht bij het Kadaster.

Het kadaster is een organisatie die zich bezig houdt met het registreren van eigendom op grond en gebouwen. Deze informatie is openbaar zodat iedereen kan controleren of diegene die zich uitgeeft voor eigenaar dit ook daadwerkelijk is. Het kadaster is tegenwoordig helemaal gedigitaliseerd dus je hoeft de deur niet meer uit om alle zaken uit te zoeken die via het kadaster uit te zoeken zijn.

Voor deze informatie van het kadaster moet wel betaald worden, dit kun je iedere keer doen via een creditcard of je kunt een abonnement nemen, in het laatste geval gaat het betalen via automatische incasso of een factuur. Een abonnement kent handige algemene zoekmogelijkheden waarvoor niet betaald hoeft te worden. De online abonnee versie van het Kadaster heet “Mijn-Kadaster” en bestaat uit een statistisch instrument Kadata en het hier meer ter zake doende Kadaster-on-line.Voor het abonnement wordt een vast maandbedrag betaald en verder wordt er per document een vast bedrag betaald. Bij een automatische incasso hoeven er zelfs geen abonnement kosten betaald te worden en worden er alleen per informatieaanvraag kosten in rekening gebracht.

Zonder abonnement is er maar beperkte informatie beschikbaar: alleen het kadastraal bericht, waarbij geen akte-informatie wordt weergegeven. Akte-informatie op het kadastraal bericht is alleen met een abonnement online verkrijgbaar. Het is juist deze informatie, zoals het hypothecair bericht die het meeste licht werpt op de handel met en de financiering van vastgoed.

Het is dus aan te raden om een abonnement te nemen wil je een beetje vlot onderzoek kunnen doen. Eigenlijk kan anno 2014 geen actieve kraakgroep of kraakspreekuur zonder een kadaster abonnement wil je een beetje voor de dag komen (tot zo ver de reclame).

Nu inhoudelijk, het kadaster levert per (kadastraal) adres een kadastraal bericht en een hypothecair bericht die de eigen- domssituatie van dat moment samenvat. Bij het kadaster kun je ook de over de loop van tijd ingeschreven (notariële) aktes waarop deze informatie gebaseerd is opvragen.

In het kadastraal bericht kun je terug vinden wie op dat moment de eigenaar van een adres is en met wie deze eigenaar eventueel officieel al een koopcontract heeft gesloten over dat adres. Ook staat er in dit kadastrale bericht welk hypothecair bericht er aan ten grondslag ligt bijvoorbeeld: Hyp4 deel 637060 nummer 131.

Van Hypothecaire berichten bestaan er twee verschillende soorten:

Voor een duidelijk overzicht is het aan te raden beide lijsten in te zien.Vooral de te verwachten ontwikkelingen kunnen uit de objectlijst betrokkene worden afgelezen. Hierin vind je bijvoor- beeld ook de panden waarvoor de persoon of bedrijf een voorlopig koopcontract heeft afgesloten. Je moet alleen wel even kijken hoe lang deze lijsten precies zijn. Je betaalt namelijk per 20 objecten en een bedrijf kan maar zo 500 objecten in bezit hebben, dan ben je financieel wel een beetje zuur. Een indicatie van de lengte van zo een lijst wordt in het geel op de site aangegeven. Kijk voor de actuele prijzen van het Kadaster online bij de prijzenlijst die op de site is te vinden.

De kamer van koophandel, het handelsregister

Bedrijven staan ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel (kvk). Daar kun je zowel zoeken naar informatie over de eigenaar van het te kraken of gekraakte object als naar eventuele inschrijvingen in het te kraken of gekraakte pand zelf. Wanneer je met de informatie over de eigenaar die bij het kadaster is gevonden bij de in het Handelsregister van kvk gaat zoeken kan er een heleboel duidelijk worden over de handel en wandel van dit persoon of bedrijf. Ook het Handelsregister van de kvk is al jaren geheel gedigitaliseerd.

Het Handelsregister online heeft een uitgebreide zoekmachine om tussen de honderdduizenden ingeschreven rechtspersonen (bedrijven, verenigingen, stichtingen etc etc) de juiste te vinden. Deze kosteloze via het internet toegankelijke zoekmachine is het portaal tot de uiteindelijke betaalde informatie. Je kunt zoeken op: KvK-dossiernummer, handelsnamen en adresgege- vens. Op die manier kun je heel snel en gratis veel informatie verzamelen. Bijvoorbeeld waar het bedrijf van de eigenaar staat ingeschreven en welke bedrijven of andere rechtspersonen er in- of uitgeschreven zijn van het adres wat jij wilt kraken.

Het kan zijn dat het bedrijf of andere rechtspersoon die je wilt uitzoeken gewoon een op zichzelf staand bedrijfje is, vaak is er echter een gelaagd concern van allerlei rechtspersonen die dan bijvoorbeeld bestuurder, hoofdvestiging of dochteronder- nemingen van elkaar zijn. Door op ‘concernrelaties’ te klikken krijg je een eerste inzicht in een bedrijfsstructuur.

Bovenstaande informatie via het Handelsregister is dus gratis. Surf eens via kvk.nl naar het Handelsregister en ga experimenteren, je zult zien dat je er binnen de kortste keren handigheid in krijgt en dat er een wereld voor je open gaat.

Toegang tot de betaalde informatie op de website is mogelijk na registratie en het ontvangen van een toegangscode. Als je deze zaken hebt geregeld zijn uittreksels van bedrijven of andere rechtspersonen daarna eenvoudig online op te vragen. Daarnaast kan een gedeelte van de achterliggende deponeringen via het Handelsregister worden opgevraagd. De overige, niet op het Handelsregister online weergegeven documenten zijn via telefonische bestelling alsnog verkrijgbaar.

Bedenk goed wat je wilt weten en wat in jouw situatie van belang is, bijvoorbeeld wie er in de directie van het bedrijf zit- ten, waar ze wonen, wie zijn de aandeelhouders, wat is de doelstelling van het bedrijf in het kort. Indien de directie weer uit bv’s bestaat kan je die ook weer natrekken. Als de eigenaar een natuurlijk persoon is (geen bv maar een mens) is het belangrijk te kijken of er misschien ook nog bedrijven op zijn of haar thuisadres staan ingeschreven.

Bij betaalde informatie onder ‘concernrelaties’ zie je in een boomstructuur alle rechtspersonen die in het concern partici- peren. De zoekoptie concernrelaties geeft ook de zoek-ingang ‘hoogste concernrelatie’ dit is de rechtspersoon die het bestuur voert over de onderliggende rechtspersonen. Zo kan het zomaar blijken dat het bedrijf in het kadaster als eigenaar van het pand staat beschreven in het gehele concern maar een kleine holding is en dat de ‘echte eigenaren’ in de piek van de boom gezocht moeten worden.

Het doel van alle kvk-informatie is zicht te krijgen op de bedrijfsstructuur en het netwerk van de huisbaas. Dit kan handig zijn om bijvoorbeeld te doorzien dat de eigenaar je dreigt te ontruimen vanwege een huurcontract met een van zijn andere bedrijven. Ook kom je erachter met wie je nu precies te maken hebt. Achter een ogenschijnlijk onschuldig lijkend bv’tje kunnen soms grotere verhalen verborgen zitten. Hoe meer je over de eigenaar weet hoe beter je in staat bent de situatie in te schatten, te procederen en actie te voeren voor het behoud van je gekraakte ruimte.

SPOK (Spekulatie Onderzoek Kollektief)

Je hebt nu al flink wat informatie bij elkaar, te weten (het gebrek aan) plannen voor het pand, de eigenaar en zijn eventuele bedrijven, misschien ook nog ander bezit van hem en informatie uit een hypotheekakte, bijvoorbeeld de financier van de eigenaar. Dit geeft je goede ingangen voor verder onderzoek via het SPOK.

Het SPOK doet onderzoek naar en publiceert over huisbazen, makelaars, onroerend goed transacties, woonbeleid en dergelijke zaken. Ze bestaan al vanaf eind jaren ‘70 en hebben inmiddels een enorme hoeveelheid aan informatie verzameld. Aan de hand van jouw informatie kan gezocht worden naar wat er ver- der nog over de zaak bekend is. Je kan samen met het SPOK een inschatting maken van de eigenaar en concrete stappen in zijn richting overwegen. Tevens kunnen ze je tips aan de hand doen hoe je verder kan zoeken. Dit soort informatie kan handig zijn om meer inzicht te krijgen in het doen en laten van de eigenaar en kan soms nuttige informatie opleveren voor acties, rechtzaken en publiciteit.

Het SPOK weet veel van huisbazen die in Amsterdam en landelijk actief zijn. Maar vooral kunnen ze je ideeën aan de hand doen hoe je meer kan vinden. Ook kunnen ze de door jouw verzamelde informatie gebruiken om weer anderen te helpen.

SPOK: spok@squat.net, spreekuur woensdags tussen 20.00u en 21.00u Spuistraat 5 te Amsterdam. Lees verder: www.speculanten.nl

Het is niet per se noodzakelijk om het SPOK voor de kraak te bezoeken, net zoals het niet per se noodzakelijk is om hypotheekakte of leveringsakte op te vragen. Toch raden we het aan dit te doen, desnoods na de kraak. Hoe meer je weet hoe sterker je staat en bedenk dat veel mislukte kraken het resultaat van slecht uitzoekwerk zijn.

kraakspreekuur

Het kraakspreekuur (ksu) wordt gedraaid door mensen die ervaring hebben met kraken. Los van het uitzoekwerk verdient het vooral de aanbeveling om met hen de kraak zelf door te nemen. Daarover in een volgend hoofdstuk meer. Ook in het uitzoektraject kunnen zij een rol spelen. Zij hebben meestal een register van leegstaande panden en kunnen jouw informatie aanvullen of corrigeren. Ook kunnen ze je vertellen of een andere groep al met hetzelfde pand bezig is geweest en je met hen in contact brengen. Je kan dan nagaan of ze er nog mee door willen gaan en zo niet kan de andere groep je misschien meer vertellen over wat zij hebben gevonden.Verder hebben zij wellicht informatie over je eigenaar of plannen voor de buurt waarin jij wilt gaan kraken.

Wat te doen met deze informatie?

Vooral is de verzamelde informatie van belang om in te schatten of een kraak goede kans van slagen heeft. Hiervoor is het noodzakelijk dat iets daadwerkelijk buiten gebruik is, dit het liefst al voor een langere tijd en dat er geen direct zicht is op toekomstig gebruik.

Tevens kan je aan de hand van de verzamelde informatie het gevaar inschatten op mogelijk agressief of ander verrassend gedrag van de zijde van de eigenaar en ben je beter op de hoogte van mogelijke toekomstige bedreigingen zoals planontwikkeling.

Ook als je een actiekraak doet en je blijf-kansen dus minder van belang zijn, kan het verstandig zijn dit soort informatie te weten, maar dan meer met een politiek of publicitair doel. Het gaat er dan niet zozeer om een pand te vinden dat juridisch gezien behouden zou kunnen blijven maar om de onderbouwing van het punt dat je naar voren wilt brengen.